Vj-67/2004/6

Vj-67/2004/6

A Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa a WALLIS INGATLAN Fejlesztő, Kereskedelmi és Szolgáltató Rt. (Budapest) kérelmező összefonódás engedélyezése iránti kérelmére indult eljárásban, melyben további ügyfélként érintett Trammell Crow Wallis Ingatlanszolgáltató Rt. (Budapest) - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi

határozatot

A versenytanács engedélyezi, hogy a WALLIS INGATLAN Fejlesztő, Kereskedelmi és Szolgáltató Rt. közvetlen irányítást szerezzen a Trammell Crow Wallis Ingatlanszolgáltató Rt. felett.

A határozat felülvizsgálatát az ügyfelek a kézbesítéstől számított harminc napon belül kérhetik a Fővárosi Bírósághoz címzett, de a Gazdasági Versenyhivatalnál benyújtandó keresettel.

Indoklás

I.

A kérelmezett tranzakció

1. A WALLIS INGATLAN Fejlesztő, Kereskedelmi és Szolgáltató Rt. (a továbbiakban: Wallis) 2004. március 22-én részvény-adásvételi megállapodást (a továbbiakban: Megállapodás) kötött a Trammell Crow Services, Inc. (6901 Stamford, Cunnecticut, 695 East Main Street, USA) (a továbbiakban: TCS) vállalattal, melynek értelmében a Wallis a TCS-től mint a Trammell Crow Wallis Rt. (a továbbiakban: TCW) vállalat törzstőkéjének 50 százalékát birtokló vállalattól a szóban forgó 50 százalékos TCW tulajdonrészt megveszi (illetve a TCS a Wallisnak eladja a TCW részvényeit) a Megállapodásban rögzített feltételek mellett. A Megállapodás értelmében a részvénycsomag megszerzésére vonatkozó adásvételi megállapodás megkötésével a Wallis közvetlen irányítást, illetve erre vonatkozó jogot szerzett/szerez a TCW felett. A tranzakcióhoz további adásvételi megállapodások kapcsolódnak, melynek következtében a Wallis egy törzsrészvényt a Well-Invest Rt-nek értékesít, aminek következtében a Wallis részesedése a TCW-ben valamivel kevesebb, mint 100 százalék lesz.

2. A tisztességtelen piaci magatartás és versenykorlátozás tilalmáról szóló, többször módosított 1996. évi LVII. törvény (a továbbiakban: Tpvt.) 28. § (1) és (2) pontjai szerint eljárva a Wallis mint kérelmező, jogi képviselőjén keresztül 2004. április 21-én kérelemmel fordult a Gazdasági Versenyhivatalhoz (a továbbiakban: GVH) mint magyar versenyhatósághoz, hogy a Tpvt. 23. § (2) bekezdés (a) pontja alapján a 23. § (1) bekezdésének b) pontja szerint, az érintett vállalkozások közvetlen irányításszerzésnek minősülő összefonódását engedélyezze.

3. A GVH eljárása 2004. április 22-én indult el.

4. A kérelmező a Tpvt. 55. § (2) bekezdése adta lehetőséggel élve kérte a Megállapodásban foglaltak üzleti titokként való kezelését.

5. A koncentrációt eredményező szerződés részeként az érintett vállalkozások a szóban forgó megállapodásokkor szokásosnak tekinthető, időben egy évre és térben korlátozott versenykorlátozó (a közvetlenül érintett vállalkozások által foglalkoztatottak átcsábítását korlátozó) megállapodást kötöttek.

6. A Tpvt. 74. § (1) bekezdése által biztosított lehetőséggel élve a tranzakcióban érintett felek jogi képviselőjükön keresztül kérvénnyel fordultak a GVH-hoz, melyben indítványozták az érdemi határozat tárgyaláson kívüli meghozatalát, amennyiben a GVH az összefonódáshoz az engedélyt megadja.

II.

A kérelmezett tranzakció résztvevői

7. A tranzakciónak a Wallis és TCW közvetlen résztvevői. A közvetlen irányításszerzést eredményező tranzakcióban érintett Wallis jelentős egyéb érdekeltségekkel rendelkezik.
A Wallis Ingatlanfejlesztő, Kereskedelmi és Szolgáltató Rt. ingatlanpiaci megoldásokat kínál a kereskedelmi és ipari ingatlanok, valamint irodák piacán. A vállalkozás tevékenységét két stratégiai csoportba szervezi: (1) ingatlanfejlesztés és (2) ingatlanokkal kapcsolatos szolgáltatások. Az ingatlanfejlesztés és bérbeadás un. projektvállalatokon keresztül valósul meg, amelyeknek önálló szervezete, alkalmazottai nincsenek, kizárólag egy-egy ingatlan tulajdonosai. A Wallis portfoliójában jelenleg irodai és ipari ingatlanok találhatóak. A társaság vagyonát elsődlegesen bérbe adott irodaépületek, raktárak és csarnokok adják. Az ingatlanokhoz kapcsolódó szolgáltatási piacon a társaság leányvállalatain keresztül van jelen, melyek egy-egy szolgáltatási területre specializálódtak. A leányvállalatok egy része magát a Wallist és ingatlanportfoliójában lévő ingatlanok igényeit szolgálják ki, másrészt a piacon - jelentős versenyhelyzetben - harmadik fél részére nyújtanak szolgáltatást.
A Wallis csoport számtalan vállalkozásból áll. A csoport csúcsán a Wallis Rt. holdingvállalat áll, amely az alá tartozó vállalatok tulajdonosi kontrolljával és a tulajdonosok vagyonának kezelésével foglalkozik. Ez a vállalkozás határozza meg a csoport tagvállalatainak stratégiai céljait, ellenőrzi tevékenységüket, továbbá alapvetően meghatározza azt, hogy a tagvállalatok milyen forrásokból gazdálkodhatnak. A Wallis Rt aktív a cégfelvásárlások piacán.
A Trammell Crow Wallis Rt. ingatlanszolgáltató vállalkozás. Jelenleg több mint tíz nagyobb ügyfél ingatlanállományát, vagy azoknak egy részét üzemelteti. Az épületek egy része vegyes rendeltetésű üzemépület, másik része irodaépület, illetve egyéb rendeltetésű (mint - például - szabadidő, sport, kultúra, szállás, stb.). Az eltérő rendeltetésű épületek eltérő üzemeltetési igényeit a vállalkozás egységes üzemeltetési folyamatba szervezi. A vállalakozás tevékenységi köre az ország teljes területét lefedi. A vállalat által kezelt épületek száma meghaladja a 3500 darabot. Ezek körülbelül 70 százaléka vidéken található. A vállalat tevékenységét gyakran alvállalkozók bevonásával végzi.

8. A tranzakcióban közvetve érintett vállalatok köre széles. Ez a kérelmező társaság tevékenységi köréből közvetlenül következik, és ami miatt annak részletezésétől el lehet tekinteni. (A közvetetten érintett részvevők listája a kérelmezők részéről benyújtott Vj-63/2004/1 ügyiratszámú engedélyezési kérelem I/3. pontjában, valamint a Kérelem I. számú mellékletében megtalálható.)

9. A bejelentési Űrlapban megadott adatok alapján megállapítható, hogy a tranzakcióban érintettek közül a kérelem benyújtását megelőző üzleti évben, azaz 2003-ban a tranzakcióban közvetlenül és közvetetten érintettek magyarországi összesített nettó árbevétele a résztvevők részére történő értékesítés nélkül 22.896,3 milliárd forint volt, míg a TCW magyarországi nettó árbevétele a résztvevők részére történő értékesítés nélkül a kérdéses időszakban 3.210 millió forint volt.

10. E forgalmi adatok alapján megállapítható, hogy a koncentrációban érintett két vállalkozás együttes forgalma - a irányítóként, vagy irányítottként közvetve érintett vállalkozásokkal együtt - meghaladta a 10 milliárd forintot, illetve az irányítás alá kerülő éves nettó árbevétele nagyobb, mint 500 millió forint.

III.

Az engedélykérési kötelezettség

11. A Tpvt. 1. § alapján a Tpvt. "hatálya kiterjed a természetes és a jogi személynek, valamint a jogi személyiség nélküli gazdasági társaságnak ... (a továbbiakban az előzőek együtt: vállalkozás) a Magyar Köztársaság területén tanúsított piaci magatartására ... . E törvény hatálya alá tartozik, továbbá ... a vállalkozás külföldön tanúsított piaci magatartása is, ha annak hatása a Magyar Köztársaság területén érvényesülhet".

12. A kérelem szerinti összefonódás két Magyarországon bejegyzett vállalkozás Magyarország területén tanúsított magatartásának eredményeként jön létre, ezért arra a Tpvt. hatálya a fentiek értelmében kiterjed.

13. A Tpvt. 23. § (2) bekezdése értelmében "közvetlen irányítással rendelkezik egy vállalakozás vagy több vállalkozás közösen, ha a) a másik vállalkozás többségi szavazati jogot biztosító üzletrészeivel, részvényeivel, illetőleg a szavazati jogok több mint ötven százalékával rendelkezik, vagy b) jogosult a másik vállalkozás vezető tisztségviselői többségének kijelölésére, megválasztására vagy visszahívására, vagy c) szerződés alapján jogosult a másik vállalkozás döntéseinek meghatározó befolyásolására, vagy d) a másik vállalkozás döntéseinek meghatározó befolyásolására ténylegesen képessé válik".

14. A Wallis közvetlen irányítást szerez a TCW felett a kérelmezett tranzakció révén, mert a Tpvt. 23. § (2) a) pontja teljesül a Megállapodás értelmében, hiszen a Wallis majdnem 100 százalékos részesedést szerez a tranzakcióval és a hozzá kapcsolódó adásvételi megállapodással a TCW felett.

15. A Tpvt. 23. § (1) bekezdés b) pontja értelmében vállalkozások összefonódása (koncentrációja) jön létre, ha egy "vállalkozás vagy több vállalkozás közösen közvetlen vagy közvetett irányítást szerez, további egy vagy tőle független vállalkozás egésze vagy része felett".

16. A fentiek alapján versenytanács a Wallis kérelem szerinti közvetlen irányításszerzését összefonódásnak minősítette.

17. A kérelemben érintett vállalkozások saját tevékenységükön keresztül és közvetetten is realizáltak bevételt Magyarország területén a kérelem benyújtását megelőző üzleti évben. A Tpvt. 24. § értelmében a vállalkozások összefonódásához a GVH engedélye szükséges, ha "az érintett vállalkozások ... előző üzleti évben elért együttes nettó árbevétele a tízmilliárd forintot meghaladja, és a) ... az irányítás alá kerülő ... előző évi nettó árbevétele ötszázmillió forint felett van ...".

18. Amint az e Határozat II. szakaszának 9-10. pontjaiban foglaltakból kiderül, az érintett vállalkozások kérdéses nettó árbevételi értékei meghaladják a törvényben meghatározott küszöbértékeket.

19. Mindezek miatt a kérelmezett összefonódáshoz a Tpvt. 24. § (1) bekezdése alapján a Gazdasági Versenyhivatal engedélye szükséges.

IV.

Az érintett piac meghatározása

20. A Tpvt. 14. § (1) bekezdése értelmében az érintett piacot "a megállapodás tárgyát alkotó áru és földrajzi terület figyelembevételével kell meghatározni".

21. A fent említett paragrafus (2) bekezdése szerint "a megállapodás tárgyát alkotó árun túlmenően figyelembe kell vennie az azt - a felhasználási célra, az árra, a minőségre és a teljesítés feltételeire tekintettel - ésszerűen helyettesítő árukat (keresleti helyettesíthetőség), továbbá a kínálati helyettesíthetőség szempontjait."

22. A kérdéses paragrafus (3) bekezdése szerint "földrajzi terület az, amelyen kívül a) a fogyasztó nem, vagy csak számottevően kedvezőtlenebb feltételek mellett tudja az árut beszerezni, vagy b) az áru értékesítője nem, vagy csak számottevően kedvezőtlenebb feltételek mellett tudja az árut értékesíteni".

23. Az adott engedélyezési kérelem kapcsán közvetlenül érintett piac az ingatlanfejlesztés, ingatlanhasznosítás (bérbeadás és bérlés), az ingatlanokhoz, illetve azok üzemeltetéséhez kapcsolódó szolgáltatások piaca. A szóban forgó termékeket és szolgáltatásokat az összefonódásban érintett vállalkozások jellemzően a szóban forgó piac egy valamivel szűkebb szegmensén kínálják: nevezetesen az ipari, szolgáltatási és kereskedelmi célra használható ingatlanok piacán.

24. Az adott piacon meglévő kínálati és keresleti helyettesíthetőséget is figyelembe véve az érintett piac földrajzi határait a Magyar Köztársaság határainál lehet elsődlegesen meghúzni.

25. A Wallis közvetlenül az ingatlanfejlesztés piacán van jelen tevékenysége túlnyomó részével. Ezen a részpiacon a piaci részesedése 2 százalék körülire becsülhető. A többi piaci szegmensen a Wallis leányvállalatai révén közvetetten érintett. Az ipari célú ingatlanok hasznosítási piacán a Wallis részesedése szintén 2 százalékra tehető, ami szintén kis piaci részesedésnek tekinthető. Az ingatlan-üzemeltetési és -szolgáltatási piacon a Wallis részesedése ugyancsak pár százalékra becsülhető. A TCW az ingatlan-tanácsadási piacon elenyésző részesedéssel bír. Tevékenysége az országos ingatlanhálózattal rendelkező vállalatok ingatlanjainak üzemeltetésének piacán már jelentősebb, de becslések szerint sem haladja meg a 10 százalékot. Az irodai ingatlanokhoz kapcsolódó hasonló tevékenységi körben a budapesti (koncentráltabb) földrajzi piacon 5 százalékra tehető, míg az ipari és logisztikai ingatlanok piacán 10 százalék körül mozoghat. Mindezek alapján megállapítható, hogy az összefonódást követően sem kerül a Wallis domináns piaci pozícióba.

26. A szóban forgó tevékenység piacán a keresleti helyettesíthetőséget tekintve megállapítható, hogy arra - persze a speciális igényektől függően, de - van lehetőség. A kínálati helyettesíthetőség azonban jelentős mértékű a piac nyitott és megtámadható jellege miatt.

27. A piacra való belépés vonatkozásában a versenytanács úgy ítéli meg, hogy a piacra való belépést jogi, technikai, műszaki és pénzügyi korlátok nem akadályozzák jelentős mértékben, amit mutat a piacon már jelenlévők nagy száma.

28. A versenytanács megjegyzi, hogy a helyettesíthető termékek körének kiszélesítését, illetve annak vizsgálatát nem tartotta szükségesnek, mert a helyettesíthetőség - legalábbis kínálati oldalon - amúgy is jelentős és a tágabb körű értelmezés mellett sem valószínűsíthető az összefonódás káros versenyhatásainak jelentkezése.

29. A versenytanács úgy látja, amennyiben az érintett releváns földrajzi terület határait általában tágabban határoznánk meg, akkor az összefonódásnak nyilvánvalóan továbbra sem jelentkezhetnének a verseny szempontjából káros hatásai, hisz a kínálati helyettesíthetőség esetleg nagyobb mértékű lenne ekkor.

V.

Az összefonódás piaci hatásai

30. A Tpvt. 30. § (1) bekezdése értelmében az összefonódási tranzakció engedélyezésére irányuló kérelem elbírálásakor az eljáró hatóságnak "mérlegelnie kell az összefonódással járó előnyöket és hátrányokat", melynek során vizsgálni kell különösen:
"a) az érintett piac szerkezetét; az érintett piacokon fennálló vagy lehetséges versenyt, a beszerzési és az értékesítési lehetőségeket; a piacra lépés és a piacról történő kilépés költségeit, kockázatait, valamint műszaki, gazdasági és jogi feltételeit; az összefonódás várható hatását az érintett piacokon folyó versenyre;
b) az érintett vállalkozások piaci helyzetét és stratégiáját, gazdasági és pénzügyi képességét, üzleti magatartását, bel- és külpiaci versenyképességét, illetve ezek várható változásait;
c) az összefonódásnak a szállítókra, a közbeeső és a végső fogyasztókra gyakorolt hatását."

31. A versenytanács egyebek mellet az összefonódás horizontális-, vertikális-, portfolió- és konglomerátum hatásait vizsgálja a Gazdasági Versenyhivatal Elnökének és a Versenytanács Elnökének 1/2003. számú Közleményében (a továbbiakban: Közlemény) foglaltak szerint.

32. A versenytanács véleménye szerint a Wallis közvetlen irányításszerzése a hatékony verseny kialakulása, fennmaradása vagy fejlődése szempontjából nem tekinthető kifogásolhatónak. Az összefonódásnak nem valószínűsíthetőek olyan új és jelentős horizontális, vertikális, portfolió és konglomerátum hatásai, melyeket a versenytanács összességükben károsnak ítélt volna.

33. A szóban forgó összefonódás gyakorlatilag nem érinti a reálfolyamatokat, mert a termelés, szolgáltatás nyújtásának és a forgalmazás nagyságára közvetlenül és érdemben nem hat.

34. Az összefonódásnak nincsenek közvetlen és érdemi horizontális hatásai, mert a koncentráció egymás tevékenységét kiegészítő vállalkozások közreműködésével jön létre. A vállalkozások horizontális kapcsolataira, a piacon meglévő vállalkozások számának alakulására, a vállalkozások piaci, ezen belül is a fogyasztókat érintő kapcsolataira a kérdéses tranzakciónak nincs érdemi hatása. A tranzakcióban érintettek piaci részesedése nem jelentős, az érintett piaci szegmenseken belül is többnyire csak pár százalékos.

35. Amint arra a versenytanács e Határozatban már utalt, a szóban forgó összefonódásnak nincsenek érdemi vertikális hatásai sem, mert a szerződés nyomán létrejövő új tulajdonosi struktúra nem hat érdemlegesen a vertikális kapcsolatokra sem. A ténylegesen érintett felek a szerződést megelőzően sem és utána sem álltak és állnak majd feltehetően közvetlen vertikális termelési kapcsolatban egymással. A közös vállalatvezetés és marketing pedig a fogyasztók érdekeit szolgálhatják.

36. Az összefonódásnak káros portfolió és konglomerátum hatásai sem valószínűsíthetők, mivel a tranzakció következtében új termék, vagy a termékek új kombinációja nem jelenik meg a piacon és új pénzügyi források sem nyílnak meg a szereplők számára.

37. Az összefonódás piaci hatásainak értékelésekor az összefonódásnak az érintett piac szerkezetére, az érintett piacokon fennálló vagy lehetséges versenyre gyakorolt várható hatásának, az adott piacon fennálló beszerzési és az értékesítési lehetőségeknek, a piacra, illetve piacról történő be- és kilépés költségeinek, kockázatainak, valamint műszaki, gazdasági és jogi feltételeinek a számbavétele mellett a versenytanács az érintett vállalkozások piaci helyzetét és stratégiáját, gazdasági és pénzügyi képességét, üzleti magatartását, bel- és külpiaci versenyképességét, illetve ezek várható változásait is igyekezett mérlegelni eljárása során, és nem talált kifogásolni valót. A Wallis már a kérelmezett tranzakciót megelőzően is jelentős részesedéssel rendelkezett a közvetlen irányítás alá került vállalkozásban, melyet a tranzakciót megelőzően a TCS vállalattal közösen irányítottak.

38. Az összefonódásnak a szállítókra, a közbeeső és a végső fogyasztókra gyakorolt hatását tekintve megállapítható, hogy azokra az adott tranzakciónak nincs érdemi hatása, hiszen az értékesítési folyamatot, a piac szerkezetét, a verseny folyamatának alakulását érdemben nem befolyásolja. Az összefonódásnak ezért nincs efféle hatása, mert az a termelési/szolgáltatási és értékesítési folyamatot nem változtatja meg. A termelést/szolgáltatást és az értékesítést ugyanazok a szereplők végzik a tranzakciót követően is, akik korábban azt tették.

VI.

Engedélyezés

39. Amint arra már e Határozat 5. pontjában kitért a versenytanács, az összefonódásban érdekelt felek a közvetlen irányítást eredményező, illetve megalapozó Megállapodásukban kötöttek a verseny korlátozására vonatkozó kiegészítő megállapodást. Ezt a megállapodást azonban a versenytanács nem ítélte olyannak, mint amely az engedély megadásának megtagadását, vagy az engedély feltételekhez kötését eredményezte volna a szóban forgó megállapodás időben és térben, valamint tényleges hatásában is korlátozott jellege miatt.

40. A Tpvt. 30. § (2) bekezdése alapján a Gazdasági Versenyhivatal "nem tagadhatja meg az engedély megadását, ha ... az összefonódás nem hoz létre vagy nem erősít meg olyan gazdasági erőfölényt, amely akadályozza a hatékony verseny kialakulását, fennmaradását vagy fejlődését az érintett piacon ... vagy annak jelentős részén."

41. Mindezek alapján a versenytanács a Tpvt. 77. § (1) bekezdés a) pontja szerinti határozatában - egyezően a Tpvt. 71. § (2) bekezdés alapján tett vizsgálói indítvánnyal - az összefonódást engedélyezte.

VII.

Eljárási kérdések

42. A Tpvt. 63. § (3) bekezdése szerint "vállalkozás összefonódásának ellenőrzése során az érdemi határozatot a kérelem beérkezésétől, illetve a hiánypótlástól számított" határidőn belül kell meghozni.

43. A versenytanács e Határozat V. fejezetének 35-39. pontjaiban foglaltakra tekintettel - a Közlemény alapján - a kérelmezett összefonódás esetében alkalmazhatónak találta a Tpvt. 63. § (3) bekezdésének ac) pontját, mely szerint a versenytanácsi határozatot 45 napon belül kell meghozni, ha az engedély a Tpvt. 30. § (2) bekezdése alapján nyilvánvalóan nem tagadható meg.

44. Az eljárási díj megfizetéséről nem kellett rendelkezni, mert a kérelmező a Tpvt. 62. § (1) bekezdése szerinti kettőmillió forintot előzetesen befizette.

45. A kérelmezők képviselőjük útján a kérték a tárgyalás mellőzését, ezért a versenytanács határozatát - a Tpvt. 74. § (1) bekezdésének alkalmazásával - tárgyaláson kívül hozta meg.

46. Az ügyfeleket megillető jogorvoslati jog a Tpvt. 83. § (1) és (2) bekezdésén alapul.

Budapest, 2004. június 4.