Vj-39/1997/29
A Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa a Gazdasági Versenyhivatal által a dr. Káplán Erzsébet (1136 Budapest, Balzac u. 35.) ügyvéd és Rácz Imréné sz.: Major Éva (1061 Budapest, Jókai tér 6.) beltag által képviselt Jókai-Center Bt. eljárás alá vont vállalkozás ellen fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolásának tilalmába ütköző magatartás miatt indult eljárásban - tárgyaláson - meghozta az alábbi
határozatot
A Versenytanács megállapítja, hogy az eljárás alá vont vállalkozás a fogyasztói döntés tisztességtelen befolyásolásának tilalmába ütköző tevékenységet folytatott azzal, hogy
- egy adatbázisra két különböző néven jelentkező iroda szolgáltatását ajánlotta, továbbá azzal, hogy
- az általa alkalmazott módszerrel kialakított és rögzített nyilvántartáshoz képest kedvezőbb színben tüntette fel az általa ajánlott ingatlanokat.
Fenti magatartás folytatásától eltiltja.
Az eljárás alá vont vállalkozással szemben 500.000 (ötszázezer) Ft bírságot szab ki, melyet az eljárás alá vont vállalkozás 30 napon belül köteles megfizetni a Gazdasági Versenyhivatal 10032000-01037557 számú bírságbevételi számlájára.
E határozat felülvizsgálatát annak kézhezvételétől számított 30 napon belül a Gazdasági Versenyhivatalnál benyújtandó, de a Fővárosi Bírósághoz címzett keresettel lehet kérni.
A keresetnek a határozat-bírság megfizetésére vonatkozó rendelkezése kivételével nincs halasztó hatálya.
Indoklás
Az ingatlanközvetítési piacot nagy kínálat jellemzi, fő tevékenységként a megbízási szerződések kötésén alapuló ingatlanközvetítési piacon kb. 2000-3000 vállalkozás van jelen.
Nagy számban jelentek meg a piacon olyan vállalkozások is, melyek a hagyományos értelemben vett ingatlanközvetítői tevékenység helyett un. ingatlan-címközvetítést végeznek. A szakmában nem egyértelmű a felfogás atekintetben, hogy a címközvetítés ingatlanközvetítési tevékenységnek tekinthető-e, illetve ismérvei mennyiben különböznek az ingatlanközvetítéstől.
A Magyar Ingatlanforgalmazók Szövetségének főtitkára szerint a Szövetséghez egyre több panasz érkezik az ingatlan-címközvetítő cégek tevékenységével összefüggésben, melyek közül néhány az eljárás alá vont vállalkozást is érintette.
A Gazdasági Versenyhivatal az 1996. évi LVII. törvény (Tpvt.) 70. § (1) bekezdése alapján hivatalból indított vizsgálatot annak megállapítására, hogy az eljárás alá vont vállalkozás ingatlanközvetítői illetve ingatlan-címközvetítői tevékenysége körében folytatott-e a fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolásának tilalmába ütköző tevékenységet.
A versenyfelügyeleti eljárásban az alábbi tényállás volt megállapítható:
A jogilag tisztázatlan cégjogi helyzetű, bankszámlaszámmal nem rendelkező eljárás alá vont vállalkozás 1994-ben lépett piacra. Tevékenységének kb. 10 %-át az ingatlanközvetítői, míg 90 %-át az ingatlan-címközvetítői tevékenység teszi ki.
Az ingatlan-címközvetítői tevékenység végzéséhez szükséges címek több forrásból származnak. Felhasználja ehhez a vállalkozás az Expressz újság "Vesz" rovatában feladott hirdetésére érkezett magántelefonokban közölt adatokat (11.sz. jegyzőkönyv 4. oldalán Kinyó András nyilatkozata), az ingatlanközvetítéshez szakmai vizsgával nem rendelkező Bt. által kötött megbízási szerződések adatait, más címközvetítők címeit, illetve az Expressz-ben megjelent magánszemélyek hirdetéseit, utóbbiakat oly módon, hogy a lakást hirdető magánszemélyeket telefonon felhívják, őt az ingatlan adatairól kikérdezik, majd ingyenes szolgáltatásként felajánlják, hogy a lakást közvetítik a vásárolni szándékozó fogyasztóknak.
Az eljárás alá vont vállalkozás hirdetéseit magánszemélyként jelenteti meg az Expressz újságban, amikoris a lakás iránt érdeklődő fogyasztókkal közlik, hogy a hirdetés feladója valójában iroda, mely a fogyasztó által kiválasztott lakás címén túl további lakások címeit is kiadja az őt felkereső fogyasztónak 3 000 Ft közvetítői díj megfizetése ellenében.
Az eljárás alá vont vállalkozásnak két irodája van, a Budapest, Jókai téren illetve a Bakáts utcában. A lakást kereső fogyasztóknak külön-külön mutatkoznak be, velük a későbbiekben sem közlik, hogy a Bakáts utcai iroda - mely Bakáts Ingatlanstúdió néven szerepel úgy az általános szerződési feltételen, mint az iroda által használt bélyegzőn - a Jókai-Center Bt.-vel azonos és azzal azonos adatbázisból dolgozik.
Az eljárás alá vont vállalkozás mind két irodája több - köztük mobil - telefonon hirdeti magán magánszemélyként úgy, hogy az adott telefonszámot is különböző bontásban szerepelteti a különböző hirdetéseken.
A megbízási szerződések alapján felvett eladó lakások címein túl a többi cím vonatkozásában azok, illetve az abban foglalt adatok valódiságát nem ellenőrzik, azokat főként egy erre a célra rendszeresített füzetbe írják, majd beviszik a számítógép adattárába illetve az is előfordul, hogy a telefonon bemondott cím közvetlenül a számítógépbe kerül.
Az ügyfél személyesen is leadhatja eladó lakásának címét.
Egy lakáscím az adattárban két hónapig van bent, mely meghosszabbítható. Az iroda a közvetítést egy évre vállalja.
Az eljárás alá vont vállalkozás által kötött megbízási szerződések nem tartalmazzák, hogy az esetben ha a lakást eladni kívánó személy azt a megbízási szerződés időtartama alatt értékesítette, ezt jelezze vissza az irodának. Az eljárás alá vont vállalkozás a más módon gyűjtött címek esetén sem biztosítja azt, hogy a lakást eladni kívánó tulajdonos tudomására hozza, ha lakása időközben elkelt. A más módon gyűjtött címek esetén sem biztosítja az iroda, hogy a címűket leadó, lakásukat eladni kívánó ügyfelek visszajelezzenek lakásuk eladása esetén, így a tulajdonosok nem mindig szólnak, ha lakásuk elkelt, és az eljárás alá vont vállalkozás még akkor sem tud feltétlenül a cím megszűnéséről, ha a meghirdetett lakás már a hirdetés megjelentekor sincs meg.
Az eljárás alá vont vállalkozás fenti módon bizonytalan tartalmú adatbázisa alapján ajánlja szolgáltatását a telefonos hirdetéseire potenciális vevőként jelentkező fogyasztóknak 3 000 forintért (20.sz. jegyzőkönyv). A címlistában szereplő címeket egyszerre több érdeklő is megkapja, illetve a már kiadott címeket nem regisztrálják, továbbá az is előfordul, hogy a bejelentés dátuma sincs felírja (20.sz. jegyzőkönyv).
Az eljárás alá vont vállalkozás által - azon túl, hogy az eljárás alá vont vállalkozás által nem ellenőrzött adatok számítógépbe történő bevitele sem mindig pontos - feladott hirdetések - melyeket a vizsgálat két hirdetési napon ellenőrzött - nem mindig tartalmaznak az azok alapjául szolgáló iratokkal azonos adatokat az eljárás alá vont vállalkozás szolgáltatásában kínált lakásokra.
Az 1997. április 28-án megjelent hirdetések közül négy, míg az 1997. május 15-én megjelent hirdetések közül bizonyítottan három lakás volt feltüntetve kedvezőbb adottságúnak részben a lakás műszaki állapota, részben komfort-fokozata, részben alapterülete illetve emeleti elhelyezkedése vonatkozásában, továbbá egy esetben társbérleti voltára sem volt adat az eljárás alá vont vállalkozás által elismerten (29.sz. jegyzőkönyv).
Az ingatlanközvetítő tevékenységet a tisztességes piaci magatartásnak megfelelően végző ingatlanforgalmazási irodák hirdetéseiket vállalkozásként feladva, magasabb közvetítői díjért, a közvetítendő ingatlan fogyasztó szempontjából lényeges adataiért felelősséget vállalva, őt a helyszínre kivive, illetőleg őt igazolással ellátva végzik úgy, hogy az eladó kötelességévé teszik, hogy értesítse az irodát hogyha az értékesítés tárgytalanná vált (18.sz. jegyzőkönyv, és 16.sz. feljegyzés).
A Versenytanács a fenti tényállást az ügyfél előadása, a beszerzett és csatolt iratok valamint - Béta Sándorné kivételével - a meghallgatott tanúk vallomása alapján állapította meg.
A Tpvt. 8. § (1) bekezdése szerint tilos a gazdasági versenyben a fogyasztókat megtéveszteni, vagyis olyan magatartást tanúsítani melyek a versenyviszonyok torzításával befolyásolják a fogyasztókat döntéseikben.
A 8. § (2) bekezdés c) pontja szerint fogyasztók megtévesztésére alkalmas magatartásnak minősül az áru értékesítésével, forgalmazásával összefüggő, a fogyasztók döntését befolyásoló körülményekről megtévesztésre alkalmas tájékoztatás adása.
Fentieknek megfelelően a Versenytanács vizsgálta, hogy az eljárás alá vont vállalkozás hirdetéssel összefüggő tájékoztatási tevékenysége során olyan tájékoztatást adott-e mely alkalmas a fogyasztók megtévesztésére.
Fentiekkel összefüggésben megállapította, hogy ilyen magatartásként értékelhető az, hogy az eljárás alá vont vállalkozás két külön irodaként, különböző telefonszámokon kínálja szolgáltatását úgy, hogy az információkból nem állapítható meg, hogy a két iroda egy és ugyanaz, vagyis ugyanazon adatbankból dolgozik, így a fogyasztóknak nincs módja eldönteni, hogy esetleg két különböző lakáshirdetés alapján jelentkezve a további lakások címeiért egyszeri befizetés helyett kétszeri befizetéssel jut ugyanazon adatbanki állományhoz.
A szolgáltatás értékesítésével, vagyis a lakáscímek szolgáltatásának ajánlásával kapcsolatban a Versenytanács álláspontja szerint a fogyasztók megtévesztésére alkalmasnak minősül az eljárás alá vont vállalkozás azon magatartása is, hogy az egyébként is esetleg pontatlanul vezetett címnyilvántartásból a hirdetések céljára kiválogatott un. becsalogató hirdetések saját nyilvántartásának adataitól is eltértek úgy, hogy azok kedvezőbb adottságúaknak tüntették fel az eljárás alá vont vállalkozó lakásállományának hirdetésben megjelent lakásait. Az ily módon kedvezőbbnek feltüntetett lakások alkalmasak arra, hogy a fogyasztót hasonló kedvező adottságú lakások reményében "becsalogassák" az eljárás alá vont vállalkozóhoz, illetve arra ösztönözzék, hogy az eljárás alá vont vállalkozót bízza meg a címek kiadásával, miközben az adatbanki nyilvántartás nem pontos, az eljárás alá vont vállalkozás által sem vitatottan.
A Versenytanács osztja az eljárás alá vont vállalkozás azon védekezését, hogy csak olyan adatokért lehet felelősséget vállalni, amelyeket a vállalkozás pontosan ismer. Ebből kiindulva találta a Versenytanács jogsértőnek az eljárás alá vont vállalkozó ezzel ellentétes tájékoztatását.
Nem fogadta el a Versenytanács az eljárás alá vont vállalkozás azon védekezését, miszerint az címközvetítőkkel szemben a lakossági elvárási szint alacsonyabb, mint az ingatlanközvetítőkkel szemben, tekintettel arra, hogy ezen új fajta, pontosan a szakma által sem körülhatárolható szabályok szerint működő, és az ingatlanközvetítéstől élesen el nem választható szakma nem épülhet bizonytalan ígéretekre, főleg a kialakulás stádiumában.
Az eljárás alá vont vállalkozás álláspontjával ellentétben becsalogató hirdetésnek minősítette a Versenytanács az eljárás alá vont vállalkozás azon hirdetési tevékenységét amikoris az általa ismert adatbázisnál kedvezőbb adatokkal rendelkezőnek hirdette szolgáltatását, mert éppen ezek a kedvező adatbázissal rendelkező vállalkozás szolgáltatását ígérő hirdetések vannak arra hivatva, hogy ezáltal a fogyasztók az eljárás alá vont vállalkozást keressék fel.
Nem osztotta a Versenytanács az eljárás alá vont vállalkozás azon álláspontját sem, hogy egy adott hirdetőnek vesz ő aki egy adott reklámújságban két különböző hirdetést talál és ennek alapján két hirdetési iroda címével találkozva külön-külön is befizet, a döntése szempontjából közömbös az, hogy tudja-e, hogy a további címek esetén azonos választékból "választ".
Fentiekre tekintettel a Versenytanács a Tpvt. 8. § (1) és (2) bekezdés c) pontjára alapítva a Tpvt. 57. § c) pontja alapján megállapította és az eljárás alá vont vállalkozást eltiltotta a törvény rendelkezéseibe ütköző magatartás további folytatásától, ami jelen esetben azt jelenti, hogy közölnie kell a fogyasztókkal, hogy a különböző telefonszámokon jelentkező két iroda egy és ugyanaz a vállalkozás, illetve nem közölhet az adatbankjában lévő adatoktól kedvezőbb tartalmú hirdetéseket.
A Tpvt. 78. § (1) bekezdése alapján az eljárás alá vont vállalkozással szemben bírságot szabott ki, melynek összegét az eset összes körülményeire, így a jogsérelem súlyára és a jogsértő állapot időtartamára, valamint az eljárás alá vont vállalkozás piaci helyzetére tekintettel határozta meg. Figyelembe véve a gazdasági verseny veszélyeztetettségi fokát, melyet főként abban látott fennforogni, hogy az eljárás alá vont vállalkozás tevékenysége eltorzítja a piaci viszonyokat azáltal, hogy a kínálat mértéke, mint adott időszakban az ingatlanok árára nézve.
Budapest, 1997. július 1.
Vérné dr. Labát Éva sk. előadó
dr. Sólyom Eszter sk.
dr. Bodócsi András sk.
Szabó Györgyi