Gazdasági Versenyhivatal

Vj-11/1998/32

A Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa a Gazdasági Versenyhivatal által a Dögei & Váradi Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Édes Balázs ügyvédjelölt, 1076 Budapest, Thököly út 3.) által képviselt RECORD HOME Bt. (1085 Budapest, József krt. 10-12.) eljárás alá vont vállalkozás ellen fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolása miatt indult eljárásban - tárgyaláson - meghozta az alábbi

határozatot

A Versenytanács megállapítja, hogy az eljárás alá vont vállalkozás a fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolásának tilalmába ütköző tevékenységet folytatott azzal, hogy

• -

  egy adatbázisra építve különböző néven jelentkező irodái szolgáltatását ajánlotta,

• -

  továbbá üzleti körülményei lehetetlenné tették, illetve jelentősen megnehezítették az általa tett üzleti ajánlat valós megítélését.

Az eljárás alá vont vállalkozással szemben 500.000.- (Ötszázezer) Ft versenyfelügyeleti bírságot szab ki, melyet a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül köteles megfizetni a Gazdasági Versenyhivatal 10032000-01037557 számú bírságbevételi számlájára.

A határozat felülvizsgálatát annak kézhezvételétől számított 30 napon belül a Gazdasági Versenyhivatalnál benyújtandó, de a Fővárosi Bírósághoz címzett keresettel lehet kérni.
A keresetnek a bírság befizetésére halasztó hatálya van.

Indoklás

A Gazdasági Versenyhivatal az 1996. évi LVII. törvény (Tpvt.) 70. § (1) bekezdése alapján hivatalból indított eljárást annak megállapítására, hogy az eljárás alá vont vállalkozás azáltal, hogy az általa eladásra kínált lakásokról nem a valóságnak megfelelő információkat közölte a fogyasztókkal, a törvény rendelkezéseibe ütköző magatartást tanúsított-e.
A vizsgálat kiterjedt annak megállapítására is, hogy ugyancsak a fogyasztók megtévesztésére alkalmas módon kínálta-e szolgáltatásait több irodában ugyanazon adatbázisra alapítva, illetve alkalmazott-e a fogyasztók választási szabadságát indokolatlanul korlátozó üzleti módszereket.

I.

Az ingatlanközvetítési piacot nagy kínálat jellemzi.
A hagyományos értelemben vett ingatlanközvetítői tevékenységet végző vállalkozások mellett a piacon nagy számban jelentek meg olyan, úgynevezett ingatlan-cím közvetítést végző vállalkozások, melyek tevékenységüket adatbanki szolgáltatásként végzik úgy, hogy az ügyfeleknek anélkül adják ki az adatbankjukban tárolt lakáscímeket, hogy - szemben az ingatlanközvetítőkkel - az adás-vételi szerződések realizálódását, tevékenységükkel szoros összefüggésben, figyelemmel kísérnék, vagy ellenőriznék.
Az ingatlanközvetítői tevékenységgel szemben a címközvetítés nincs szakmai képesítéshez kötve, így figyelemmel arra is, hogy a vállalkozás beindítása nagyobb anyagi ráfordítást nem igényel, a piacralépésnek gyakorlatilag nincsenek korlátai.
A címközvetítők általában alacsonyabb árfekvésű lakásokat kínálnak.

II.

Az eljárás alá vont vállalkozás 1997. április elején lépett piacra. Tevékenységébe tartozik az adatbanki tevékenységen túl - a cégbírósági iratok tanulsága szerint - a megbízásos alapon működő ingatlankezelés, forgalmazás, közvetítés és becslés is. Utóbbi tevékenység folytatásához szükséges szakemberállománnyal nem rendelkezik.

Tevékenységét a Budapest, Erzsébet krt. 17. szám alatti bérelt irodában kezdte meg, majd október 15-én a Budapest, Szófia út 8. szám alatt nyitott irodát. A párhuzamosan működő irodák közül az Erzsébet krt-i iroda tevékenysége 1998. január 1-el megszűnt, amikoris a József krt. 10-12. alatt nyílt új iroda, mely szintén párhuzamosan működött a Szófia úti irodával.
1998. február eleje óta az eljárás alá vont vállalkozás piaci tevékenységet nem folytat, mivel a rendőrségre érkező több feljelentést követően a BRFK VI-VII. kerületi Rendőrkapitánysága az iratokat lefoglalta és büntetőeljárás indult a tulajdonos ellen.

Az eljárás alá vont vállalkozás az Erzsébet krt-i iroda szolgáltatását Rekord Szolgáltató Iroda néven, míg Szófia úti irodája szolgáltatását FLAT Szolgáltatási Iroda néven, József krt-i irodája szolgáltatását pedig SZTÁR Adatbank és Szolgáltató Iroda néven ajánlotta.
A különböző irodákban általa ajánlott lakások azonos nyilvántartásból származtak (4. sorszámú jegyzőkönyv 4. oldalán tett eljárás alá vonti nyilatkozat), a szolgáltatási díj az Erzsébet krt-on 4.900.- Ft, a Szófia utcában 5.250.- Ft, míg a József krt-on 4.990.- Ft volt azon lakást vásárolni kívánó fogyasztóknak, akik az eljárás alá vont vállalkozás által adott címek alapján kívántak lakáshoz jutni.
Valamennyi - így a párhuzamosan működő irodák is - különböző telefonszámokon jelentkeztek be a lakást venni kívánó személyeknek.

Az eljárás alá vont vállalkozás az EXPRESSZ című újságban magánhirdetőként adta fel hirdetéseit. A "Keres" rovatban megjelent hirdetésre jelentkezőkkel közölte, hogy közvetítő iroda, ki a lakás eladásában ingyenesen közreműködik. Az ily módon megismert lakáscímeket, és tulajdoni viszonyokat, valamint a bemondott lakásparamétereket nem ellenőrizte, a lakásokat eladni szándékozókkal szerződést nem kötött.
Nyilvántartása - számítógép hiányában - spirálfüzetben volt vezetve, hol a lakáscímek mellett nyilvántartási dátum nem szerepelt.

Ezen - fenti adatokon túl bizonytalan eredetű adatokat is tartalmazó - nyilvántartásból kínálta szolgáltatásait az eljárás alá vont vállalkozás azon lakást kereső személyeknek, kik az EXPRESSZ újságban ugyancsak magánhirdetőként megjelentetett hirdetéseire jelentkeztek. A hirdetések mellett szereplő telefonszámok különböző számcsoportosításban lettek szedetve.
A hirdetési ajánlatban mindig konkrét lakást ajánlottak a fogyasztóknak úgy, hogy - hirdetésenként különböző tartalommal - közölték a szobaszámot, a komfortfokozatot, a lakás fekvését, beosztását, műszaki állapotát, illetve árát.
A hirdetések - azokból megállapíthatóan - a kispénzű fogyasztói réteget célozták meg.
A konkrét lakásra jelentkező személyekkel az eljárás alá vont vállalkozás közölte, hogy nem magánszemélyként értékesít, hanem irodaként közvetít. A fogyasztók egy részének kifejezetten ingatlanközvetítőként jelentkezett be.
A telefonon érdeklődőket attól függően, hogy melyik telefonszámon jelentkeztek, különböző irodáiba hívta be, ahol szolgáltatásként a fent megjelölt szolgáltatási díjak mellett több lakáscím átadását vállalta azzal, hogy amennyiben a vételre nem kerül sor további címeket biztosít.
Azon fogyasztókkal, kik rákérdeztek, hogy valós címeket kapnak-e, közölték, hogy az iroda csak valós címeket tart nyilván.
Becsatolásra került az eljárás alá vont vállalkozás által - általa állítottan - valamennyi irodájában kifüggesztett Általános Szerződési Feltétel, melyre, mint a fogyasztó által ismertként, minden megkötött szerződés visszautalt. Az Általános Szerződési Feltétel - melyet egyébként nem minden fogyasztó látott kifüggesztve - közölte, hogy az eljárás alá vont vállalkozás adatbankjában meglévő lakások paramétereit a tulajdonos állítására alapozzák, így pontosságukért az iroda nem tud felelősséget vállalni. Rögzítette az Általános Szerződési Feltétel azt is, hogy a lakás eladójának a lakás eladása esetén erkölcsi kötelessége, hogy ezt a legrövidebb időn belül az iroda tudomására hozza.
Eladói visszajelzés hiányában - mely visszajelzésre az eladót szerződés nem kötelezte - a lakást a nyilvántartásból nem törölték, azt továbbra is kiközvetítették.
Kiközvetítésre kerültek olyan lakások is, hol az eljárás alá vont vállalkozás - mely nepperekkel volt kapcsolatban - a nepper címét adta meg tulajdonosként (4. sorszámú jegyzőkönyv 4., 5. oldal; 24. sorszámú jegyzőkönyv 2. oldal).
Az eljárás alá vont vállalkozás által előadottan a fekete gazdaságból is kapott adatokat, melyeket továbbított a fogyasztóknak (4. sorszámú jegyzőkönyv 4., 5. oldal).
A kiadott címek egy része teljesen valótlan volt. Volt olyan cím, ahol más rendeltetésű vállalkozás működött, illetve olyan is, ahol lakás egyáltalán nem volt eladó. Közvetítésre került nem létező cím, vagy nem létező tulajdonosként megjelölt személy, valamint kiközvetítettek olyan lakásokat is, melyeket régen - adott esetben évekkel korábban - eladtak.
Volt olyan fogyasztó, aki azt tapasztalta, hogy bár a címnyilvántartásból kapott lakás eladó volt, a tulajdonos nem bízta meg az eljárás alá vont vállalkozót annak értékesítésével.
A fenti okokból reklamáló fogyasztókat az eljárás alá vont vállalkozás egyrészt várakoztatta, másrészt újabb - fenti módon vezetett - nyilvántartásából kívánt nekik lakáscímeket juttatni.

A Versenytanács a fenti tényállást a vizsgálati jelentés ténymegállapításai, a beszerzett és csatolt iratok, valamint a tanuk vallomása alapján állapította meg.

III.

A vizsgálati jelentés indítványozta a jogsértés megállapítását, a törvény rendelkezéseibe ütköző magatartás folytatásától való eltiltást, valamint bírság kiszabását.

Az eljárás alá vont vállalkozás - jogsértés hiányában - kérte az eljárás megszüntetését.
Védekezésében előadta, hogy legfeljebb egyedi, polgári jogi szerződéses jogvitára okot adó körülmények valósulhattak meg tevékenységével összefüggésben a valótlan címek szolgáltatásával.
Hivatkozott arra, hogy a Szerződési Feltételek feltüntették, hogy a címek pontosságáért nem vállal felelősséget és sérelmezte, hogy a jelentés nem a hirdetési, hanem a szerződéses gyakorlatát kifogásolja.
Álláspontja szerint az adatbanki tevékenységet folytató vállalkozással szemben nem támaszthatók olyan követelmények, mint az ingatlanközvetítő tevékenységet végző vállalkozókkal szemben, annális inkább, hogy az ingatlanközvetítéshez szükséges jogszabályi feltételekkel nem is rendelkezik.
Hivatkozott arra, hogy ugyanazon üzleti módszerrel dolgozik valamennyi adatbanki tevékenységet folytató vállalkozás, az adott címekért senki nem vállal felelősséget. A jogi képviselő - az eljárás alá vont vállalkozás beltagjának nyilatkozatával ellentétben - hivatkozott arra is, hogy a különböző irodák adatbankjai nem keveredtek.

IV.

A Tpvt. 8. § (1) bekezdése szerint tilos a gazdasági versenyben a fogyasztókat megtéveszteni, vagyis olyan magatartást tanúsítani, melyek a fogyasztókat a versenyviszonyok torzításával befolyásolják döntéseikben.

A Tpvt. 8. § (2) bekezdés c) pontja szerint a fogyasztók megtévesztésére alkalmas magatartásnak minősül az áru értékesítésével, forgalmazásával összefüggő, a fogyasztók döntését befolyásoló körülményekről megtévesztésre alkalmas tájékoztatás adása.
Fentiekkel összefüggésben a Versenytanács megállapította, hogy ilyen magatartásként értékelhető, miszerint az eljárás alá vont vállalkozás ugyanazon időszakokban különböző irodaként, különböző telefonszámokon és különböző vállalkozói díjért kínálta szolgáltatását úgy, hogy sem az írásbeli (hirdetés), sem a szóbeli információból nem volt megállapítható, hogy ezen irodák ugyanazon nyilvántartásból dolgoznak. A fogyasztók által kapott információk alkalmasak voltak arra, hogy esetleg két különböző lakáshirdetés alapján jelentkezve, adott lakás címéhez egyszeri befizetés helyett kétszeri befizetéssel juthattak az egymást átfedő nyilvántartási állományból, figyelemmel arra is, hogy a szolgáltatásait különböző néven ajánló vállalkozás ugyanazon kispénzű fogyasztói réteget célozta meg.

Fenti, külön is nevesített elkövetési magatartáson túl, a Versenytanács álláspontja szerint az eljárás alá vont vállalkozás általános üzleti tevékenysége a Tpvt. 10. §-ában foglaltakat is sérti, miszerint tilos a fogyasztó választási szabadságát indokolatlanul korlátozó üzleti módszerek alkalmazása, például olyan körülmények teremtése révén, melyek a szolgáltatás valós megítélését jelentősen megnehezítik.

Az eljárás alá vont vállalkozás által hivatkozott Vj-39/1997. üggyel szemben, ahol a piaci tevékenységet folytató vállalkozás csak becsalogató hirdetéseket jelentetett meg ügyfélköre növelése érdekében, jelen vállalkozás teljes tevékenysége jogsértőnek minősül.
A Versenytanács álláspontja szerint a nyilvántartásban szereplő bizonytalan eredetű, ténylegesen nem létező címekkel valótlan adatokat kiközvetítő, tevékenységébe a fekete gazdaságot több formában (hirdetések megjelentetési formája, nepperek tulajdonosként való kiközvetítése) is bevonó vállalkozás egész üzletmenete jogellenes üzleti módszernek minősül, mely az információira jelentkező fogyasztók választási szabadságát még az adatbanki - egyébként körülhatárolható szabályok nélkül működő - piaci tevékenységen belül is indokolatlanul korlátozza.

Az eljárás alá vont vállalkozás "adatbázisa", mely érkezési dátum nélküli, spirálfüzetbe vezetett címnyilvántartás, részben eleve fiktív adatokat tartalmazott, más címek esetén a minimálisan elvárható kötelezettséget sem írta elő az eladandó lakások tulajdonosai számára - kik a Szerződési Feltételeket sem ismerhették - annak érdekében, hogy még létező címeket adhasson ki ellenszolgáltatás fejében a lakást kereső fogyasztóknak.
Egyes, lakást venni szándékozó személyeknek ingatlanközvetítőként jelentkezett be, mely piaci tevékenység más tartalommal bír, így ezen tevékenysége sem jogszerű.
A hirdetések alapján őt felkereső fogyasztóknak a tényleges helyzetről (fiktív lakáscímek árulása) még a Szerződési Feltételek esetleges elolvasása után sem volt módjuk meggyőződni, ugyanis eszerint az eladandó lakások paramétereiért (méret, komfort, stb.) nem vállalt felelősséget az eljárás alá vont vállalkozás, de azt sem tüntette fel, hogy nem létező címek, tulajdonosok, illetve nepperek is a "kínálatban" szerepelnek.

Fentiekre tekintettel a Versenytanács a Tpvt. 77. § c) pontja alapján - figyelemmel a 8. § (2) bekezdés c) pontjára és a 10. §-ra - a jogsértést megállapította.
Tekintettel arra, hogy az eljárás alá vont vállalkozás üzleti tevékenységét már nem folytatja, a jogsértő magatartástól való eltiltást nem találta szükségesnek.
A Tpvt. 78. § (1) bekezdése alapján az eljárás alá vont vállalkozással szemben bírságot szabott ki, melynek összegét a Tpvt. 78. § (2) bekezdésére figyelemmel, az eset összes körülményeire tekintettel határozta meg, alapulvéve a fogyasztói érdekek különös - piaci versenyben való - veszélyeztetettségét, valamint a gyakorolt tevékenység időtartamát.

Nem fogadta el - fent már kifejtettek alapján - az eljárás alá vont vállalkozás egyedi jogvitára, illetve a Szerződési Feltételek információira alapított védekezését, illetve azt sem, hogy az ingatlanközvetítői tevékenységgel szemben jelen - ellenszolgáltatásért végzett - szolgáltatási formától nem várható el az információk valóságáért való felelősség.
Megjegyzi, hogy az üzleti életben minimálisan elvárt követelmény, hogy szolgáltatási díjat csak tényleges szolgáltatásért lehet kérni.

A Versenytanács tekintettel az egyébként is elterjedt adatbanki tevékenységre és a fennálló jogszabályi kötelezettségre a határozatot - a Vj-39/1997. számú határozattal együtt - megküldi az illetékes Kamarának.

Budapest, 1998. június 15.

Vérné dr. Labát Éva sk. előadó
Fógel Jánosné dr.
dr. Györffy István sk.
Ágoston Marika