Gazdasági Versenyhivatal

Vj-23/2004/13

A Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa a GENIUS 99 Ingatlanközvetítő és Szolgáltató Betéti Társaság (Kaposvár) eljárás alá vont vállalkozás ellen fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolásának tilalma miatt indult eljárás során tartott nyilvános tárgyaláson meghozta az alábbi

határozatot

A Versenytanács megállapítja, hogy az eljárás alá vont vállalkozás ingatlanközvetítői szolgáltatásának 0%-os közvetítői jutalékkal történő népszerűsítése a fogyasztók megtévesztésére alkalmas.

E magatartás folytatását a határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül megtiltja.

Vele szemben 200.000.- (azaz Kettőszázezer) Ft bírságot szab ki, melyet a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül köteles megfizetni a Gazdasági Versenyhivatal 10032000-01037557. számú bírságbevételi számlájára.

E határozat ellen az eljárás alá vont vállalkozás a kézhezvételtől számított 30 napon belül a Gazdasági Versenyhivatalnál benyújtható, de a Fővárosi Bírósághoz címzett felülvizsgálat iránti keresettel élhet.

Indoklás

I.

A Versenytanács az ügyfél előadása, a csatolt írásbeli bizonyítékok, a többször módosított 1996. évi LVII. törvény (a továbbiakban: Tpvt.) 71. § nyomán készült vizsgálati jelentés alapján az alábbi tényállást állapította meg:
Az új és a használt ingatlanok széles kínálata jellemzi a lakóingatlan értékesítés országos piacát, amelyen az öt évvel ezelőtti keresleti piaci viszonyokhoz képest a vevők kisebb mértékben növekvő, vagy viszonylagosan visszaesett árakon vásárolhatnak. Ezen a tendencián nem változtatott, hogy az állami támogatással szerezhető hitel a keresletet 2003. II. feléig fokozta.
A 2001-ből származó ismeretek szerint a magyarországi ingatlanügyletek 15-20 %-át kötik közvetítői közreműködéssel, amely kiterjed adásvételre, bérletre, becslésre.
Nincsenek adatok az ingatlanközvetítés jelenlegi százalékos arányára, de feltehetően csak kisebb arányváltozás következhetett csak be, mivel a piaci viszonyokban olyan alapvető változások nem történtek, amelyek a piac kínálati jellegét módosították.
Országosan piaci gyakorlat, hogy az ingatlan eladója és a közvetítő között ingatlan értékesítésre vonatkozó megbízási szerződés jön létre, amelyben az eladót terhelő díj közvetítés, avagy megbízás címén az ingatlan eladási árának 1-5 %-a.
A közvetítői díjak mértéke, kikötésük lehetséges esetei jogilag nem szabályozottak, azokat a piaci szokások és viszonyok határozzák meg.

Kaposvárt és vonzáskörzetét érintően körülbelül harminc helyi ingatlanközvetítő vállalkozás van, amellett, hogy ingatlanügyletekkel nemcsak a közvetítők foglalkoznak.
Az élesedő versenyben a közvetítők jellemzően a térségbeli ingatlanok közvetítését végzik, amelyről az ingatlant kereső, illetve eladó fogyasztók a helyi médiumokban elhelyezett reklámokból is tájékozódhatnak.
Az ingatlant eladó megbízók a közvetítési/megbízási díjon felül a közvetítők részszolgáltatásáért - például kiszállásért - általában ellenszolgáltatást nem viselnek, következően abból, hogy az 1-2 %-os díj az értékesítésre szánt ingatlan sikeres közvetítéséért járó ellenérték, amely az eladási árat terheli.
Az ingatlant kereső vevőjelöltek önmagában a közvetítésért ellenértéket általában nem fizetnek, figyelmen kívül hagyva az ingatlanszerzéssel terhükre keletkező költségeket, avagy az ingatlan-megtekintéssel kapcsolatosan kötött megállapodásuk megszegését.

Az 1999-ben alapított eljárás alá vont vállalkozás (a továbbiakban: Bt.) 2002-ben nevet változtatott, belépett az ingatlanközvetítői piacra, s azóta tevékenysége szinte teljeskörűen az ingatlanközvetítésre terjed ki.
2002-ben a 880.000.- Ft nettó árbevételéből 541.000.- Ft esett ingatlanközvetítésre, míg 2003-ban 3.974.000.- Ft-ból 3.656.000.- Ft.

A Bt. forgalmi adatai, a közvetített ingatlanok száma szerint nem meghatározó piaci szereplő.

A Bt. az ingatlanok eladóival, mint megbízókkal háromféle megbízási szerződést köt.

• -

  Az eladási ár 1,2 %-a + ÁFA a közvetítési díj, ha nem kizárólagos jogú a közvetítési megbízás, azaz az eladó nem vállal kötelezettséget arra, hogy meghatározott ideig csak a Bt. közreműködésével idegeníti el az ingatlant.

• -

  Az eladási ár 1 %-a + ÁFA a közvetítési díj, ha a Bt. meghatározott ideig kizárólagosan jogosult az ingatlanközvetítésre.

• -

  Az eladási ár 0 %-a a közvetítési díj, ha az eladó és a Bt. 0 %-os ingatlanközvetítési megbízási szerződést köt. Ez a megbízási megoldás eltér a piaci gyakorlattól, de a Bt. két másik szerződésétől is.

Lényege, hogy a közvetítési tevékenység ellenértékeként a Bt-nek nem százalékosan, hanem meghatározott, illetve tételesen kikötött összegben jár a díjazás a sikeres közvetítésért, ami általában 50.000.- - 150.000.- Ft között változik az ügylet egyedi körülményeitől függően.
Az eladó megjelöli mekkora az a minimum ár, amit még elfogad (minimális ár), s amit a Bt. az adásvétel esetén igyekszik minimálisan biztosítani az eladónak. A minimális ár és a Bt. bevételét képező megbízási díj összegéből adódik az úgynevezett eladási limitár.
Amennyiben az eladási limitáron felül sikerül az ingatlant értékesíteni (hirdetési ár) a tényleges eladási ár és az eladási limitár közötti különbözet 40 %-a + ÁFA illeti a Bt-t.
Ha a minimális áron az értékesítés sikertelen, a Bt. tájékoztatja erről ügyfelét és sor kerülhet alacsonyabb összegekkel a konstrukció ismételt alkalmazására, vagy a két másik konstrukciójú megbízási szerződés kötésére.
A díjazás a piaci gyakorlathoz hasonlóan az ingatlanközvetítés egyes elemeinek halmazáért illeti a Bt-t. Ezek:

• -

  az ingatlan szemrevételezése, adatfelvétel,

• -

  az ingatlan szemrevételezése, adatfelvétel,

• -

  az ingatlan bemutatása a vevőknek és az ingatlanadatok rendelkezésre bocsátása,

• -

  egyeztető tárgyalások levezetése, stb.

A Bt. 2003-ban 38 ingatlan értékesítésében működött közre közvetítőként és 2004. februárjáig összesen 3 vagy 4 0 %-os megbízási szerződést kötött.

A Bt. 2003. végétől mintegy havi 160.000 Ft-ot fordít hirdetésekre (Grátisz, Kapos Extra, Magyar Bazár, SzuperInfo, városi tv).
2003. november közepétől folyamatosan jelentek meg a helyi sajtóban a Bt. 0 %-os megbízási szerződésének reklámjai, amely kétféle szövegváltozattal ismert:

"Közvetítési jutalékunk: 0 %.
Ingyenes kiszállás és regisztráció.
Ha Ön gyorsan, biztonságosan, piaci ár felett akarja értékesíteni ingatlanát, akkor a GENIUS 99 Ingatlanközvetítőt kell megbíznia."

A másik szövegváltozat ettől annyiban különbözik, hogy nem tartalmazza az ingyenes kiszállásra és regisztrációra történő utalást.

II.

A Gazdasági Versenyhivatal vélelmezte, hogy a Bt. 0 %-os közvetítési jutalékos tevékenységét reklámozó magatartásával fogyasztómegtévesztésre alkalmas magatartást tanúsít (Tpvt. 8. § (2) bekezdés c) pont), ezért a Tpvt. 69. § (1) bekezdésére figyelemmel, a Tpvt. 70. § (1) bekezdése szerint eljárást indított a Bt. ellen.
A készült vizsgálati jelentés a fentebb idézett tájékoztatásból jogsértőnek tartotta a 0 %-os közvetítési jutalék, továbbá a piaci ár feletti értékesítés közvetítői ígéretét, hiszen egyrészt a közvetítés nem ingyenes, hanem meghatározott összegben az eladási árat terhelő ellenszolgáltatás, másrészt a közvetítő Bt. a piaci árnál magasabb áron nem értékesít. Ezért a jogsértés megállapítását, bírság kiszabását indítványozta.

III.

A Bt. jogsértés hiányában az eljárás megszüntetését kérte. Hirdetésének versenyjogszerűségét az ingatlanközvetítési díjak eltérő rendszerére alapozta. Amíg versenytársai az ingatlanközvetítés jutalékát az eladási ár meghatározott %-ában érvényesítik, azaz a közvetítési jutalék az eladási árat csökkenti, addig a Bt. szerinte a többi piaci szereplővel (versenytársaival) szemben a megbízó által meghatározott minimális árat 100 %-ban garantálja, mivel megbízási díja (azaz a piacon kialakult terminológia szerinti közvetítési díj, jutalék) egyrészt az eladó/megbízó által meghatározott minimális árat nem érinti, másrészt a Bt. ingatlanközvetítési tevékenységének ellenértékét nem %-os, hanem összeg formában határozza meg.
Ami az ingatlanok piaci ár feletti értékesítés lehetőségére történő utalást illeti, a Bt. álláspontja szerint ennek a kérdésnek a vizsgálatánál a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvényben szereplő fogalmi meghatározásokat részletező 9. - helyesen 3. - §-ának a)-e) pontjaiban fogalmakat is figyelembe véve, a helyi sajátosságokból és a helyben szokásos árakból kell kiindulni, melynek során az egyes ingatlanokkal kapcsolatos egyéb körülmények, feltételek, stb. alapján arra a következtetésre jutott, hogy mindig az eladó határozza meg azt a (minimális) összeget, amelynek fejében (még) hajlandó ingatlanát értékesíteni. A 0 %-os ingatlanközvetítési ügyleteknél a Bt. az ingatlant a minimális ár és a megbízási díj összegén értékesíti. A Bt. ingatlanközvetítési tevékenysége során a rögzített ösztönző rendszer alapján az ennél magasabb áron történő értékesítésben is érdekelt, mivel az eladási limitár feletti értékesítés esetén a többlet 40 %-a + ÁFA, azaz annak összesen 50 %-áig további bevételhez juttatja a vállalkozást.
A Bt. a tartott tárgyaláson előadta, hogy a mai napig tizenöt 0%-os megbízási szerződést kötött. Ezek közül egy esetben sikerült az eladási limitáron felül értékesíteni az ingatlant, s így a különbözeten az eladóval osztozott.
Továbbra is hangsúlyozta, hogy a 0%-os megbízási szerződés az ügyfélnek azért ingyenes, mert a fogyasztó azt az árat, amit akar meg is kapja az ingatlanáért. Ugyanakkor nem vitatta, hogy a vevő által megjelölt minimális ár megbeszélés tárgya, utóbb módosítható is, az eladó irreális eladási árhoz való ragaszkodása esetén nem is köt az eladóval megbízási szerződést.
Szerinte a piacon az az elterjedt, hogy egyes versenytársai Kaposváron kívül eső helyszíni cselekményekért felszámolnak ellenértéket a helyi tv 2004. januárjától reklámadásában is népszerűsíti 0%-os közvetítési jutalékú szerződési típusát.

IV.

Az ingatlanközvetítői tevékenység a megállapodás tartalmától függően, kisebb-nagyobb mértékben elősegíti az ingatlanügyletek létrejöttét, mentesítve az ügyfeleket az ennek során keletkező nehézségektől. Amennyiben a közvetítés valamely vállalkozás piaci magatartása, azt nyilvánvalóan ellenérték fejében végzi, hogy a vállalkozás piaci fennmaradását, fejlődését biztosítsa.
Mivel a Bt. tevékenysége piaci magatartás, amelyet a helyben szokásos módon népszerűsít is, rá a Tpvt. hatálya (1. §) kiterjed. Ez pedig azt jelenti, hogy a Bt. köteles a Tpvt. tilalmi szabályait betartani, azaz nem tanúsíthat olyan fogyasztómegtévesztésre alkalmas piaci magatartást, ami a fogyasztókat olyan szolgáltatás igénybevételére indíthatja, amelyet egyébként nem választanának.
Ezeket a tilalmakat példálódzó jelleggel a Tpvt. 8. § (2) bekezdése tartalmazza, s egyebek mellett tiltja az áru (a szolgáltatás) árára vonatkozó, a fogyasztó döntését befolyásoló körülményekről megtévesztésre alkalmas tájékoztatás adását (a. pont).
Önmagában a népszerűsítés (reklám) keretei között folytatott tájékoztatás nem tiltott, de azzá válik, ha a Bt. versenyjogszerűtlen, s ezzel összhangban reklámjogot (módosított 1997. évi LVIII. törvény 7. §) sértő magatartása állapítható meg.
A Bt. kifogásolt magatartása törvénysértő, egyrészt, mint valós tény megtévesztésre alkalmas állítása (0%-os közvetítési jutalék), másrészt, mint valótlan tény állítása (piaci ár feletti értékesítés).

A Tpvt. 9. §-a szerint a használt kifejezéseknek a mindennapi életben elfogadott általános jelentése az irányadó annak megállapításánál, hogy a tájékoztatás a fogyasztók megtévesztésére alkalmas-e.

A 0%-os közvetítési jutalék

A Bt. maga sem vitatta, hogy a 0%-os közvetítési jutalékra való utalása szolgáltatása ingyenességére utal, amelyet a Bt. maga is annak tartott, ezért tagadta az ingyenesség hangoztatásának fogyasztómegtévesztésre való alkalmasságát.
Az áru ára a jelen esetben a Bt. közvetítési szolgáltatásának ellenértéke, függetlenül attól, hogy a Bt. formailag azt milyen elnevezéssel illeti (közvetítési díj, jutalék - megbízási díj). A Bt. árujának ellenértéke pedig nem 0, se nem százalékos, se nem meghatározott összegben kifejezve.
A 0 %-os közvetítési jutalékra utaló kijelentés annyiban igaz, hogy nem százalékos formában meghatározott a szolgáltatás ellenértéke, amelyből azonban az ingyenes közvetítés hamis látszata keletkezik, miközben az is belátható, hogy jótékonykodó magatartásra vállalkozói működést nyilvánvalóan alapítani nem lehet. A szolgáltatás állított ingyenességét erősíti a közzétett reklámok egy részében annak a szükségtelen hangoztatása, hogy bizonyos résztevékenységek, azaz megbízási szerződés kötését nem eredményező tevékenység végzése is ingyenes.
Ennek az egyébként valós ténynek a hangsúlyozása azért felesleges, mert a versenytársak a Bt-hez hasonlóan ugyancsak a közvetítésért kötnek ki ellenértéket, ami magában foglalja az ennek érdekében végzett szolgáltatási részelemeket. Legfeljebb Kaposváron kívül eső helyszíni cselekmények esetén kötnek ki egyesek külön szolgáltatást a Bt. előadása szerint is.
A fogyasztó afeletti megelégedettsége, hogy a Bt. a közvetítés során sikeresen járt el, nem tévesztendő össze a közvetítési szolgáltatás állított ingyenességével. A matematika szabályai szerint a közvetítési szolgáltatás ellenértéke az ingatlan eladási árát, vagyis végsősoron az eladó-fogyasztót terheli.

A 0 %-os közvetítési jutalékra utaló közlés azonban nem egyszerűen a Bt. szolgáltatásának ingyenes látszatát kelti, hanem alkalmas arra is, hogy az ingyenesség hamis ígéretével arra indítsa az eladó fogyasztót, hogy a kínált konstrukciók közül is éppen azt válassza, amelyik a legnagyobb biztos bevételt eredményezheti a Bt-nek, de a leghátrányosabb az eladónak, akinek fokozódhat a közvetítési tevékenységre visszavezethetően az ingatlanügylet anyagi terhe, ami eleve amúgy is adott közvetítői közreműködés esetén.
A Versenytanács ezen álláspontjának alátámasztására példával igazolta - annak hangsúlyozásával, hogy nem az adott szerződéses konstrukciót kifogásolta az eljárásban -, hogy a Bt. abban érdekelt, hogy az eladó saját elhatározásából vagy éppen az ingatlanügyletekkel hivatásszerűen foglalkozó Bt. nyomására a minimális árat minél alacsonyabb összegben jelölje meg, mert ez magában rejti, hogy a Bt. a piacon ennél magasabb (hirdetési) áron is tudja közvetíteni az adott ingatlant.
A Bt. hivatkozott garanciája a minimális árért nem abszolút, hiszen amennyiben nem tartható a minimális ár, a Bt-nek semmiféle helytállási kötelezettsége nincs, hanem saját előadása szerint is a helyzetet az ügyféllel újratárgyalja.
A Bt. 1 % díjat alapulvéve - ÁFA nélkül - egy 15.000.000.- Ft-ért értékesített ingatlan után 150.000.- Ft díjazást élvez, versenytársaihoz hasonlóan.
Feltételezve, hogy a 0 %-os konstrukcióval a minimális ár 13.000.000.- és a Bt. a legkisebb díjazást kapja (50.000.- Ft), 13.050.000.- Ft összegben alakul az eladási limitár.
A 15.000.000.- Ft-ért értékesített ingatlan után a 15.000.000.- Ft és a 13.050.000.- Ft különbözetének 40 %-a illeti a Bt-t ÁFA nélkül, azaz 780.000.- Ft.
Mindösszesen a közvetítés ellenértéke 830.000.- Ft (780.000.- + 50.000.-). 0 %-os közvetítési jutalékú megbízási szerződés esetén.

Piaci ár feletti értékesítés

Mindaz az ár, amely - a Bt. közreműködésével is - érvényesül a piacon, fogalmilag piaci árnak minősül. Legfeljebb arról lehet szó, hogy a Bt. törekszik minél magasabb piaci ár elérésére. Éppen ezért a piaci árnál magasabb áron való ingatlanértékesítés ígérete értelmezhetetlen, valótlan állítás.

Mindezek alapján a Versenytanács a Tpvt. 8. § (2) bekezdés a) pontjába ütköző jogsértést megállapította (Tpvt. 77. § (1) bekezdés d) pont), egyúttal rendelkezett a kifogásolt magatartás további folytatásának megtiltásáról (Tpvt. 77. § (1) bekezdés f) pont).

A bírság kiszabása (Tpvt. 78. §) körében egyrészről tekintetbe vette az eljárás megindítása fokozottan folytatott kifogásolt magatartást, amely összefüggésbe hozható a kötött szerződések számának gyarapodásával, másrészről figyelembe vette a Bt. 2003. évi nettó árbevételét, amely a vele szemben kiszabható bírság felső határát 397.400.- Ft-ban jelölte ki.

A kiszabott bírság a Gazdasági Versenyhivatal kialakult bírságolási gyakorlatához képest csekély összegű, de a Bt. bevételi viszonyaihoz képest jelentékeny, kellő súlyú ahhoz, hogy a helyileg is éles versenyben a Bt-t visszatartsa a jogosulatlan versenytársi előnyszerzéstől, egyben kellő védelmet nyújtson a kínálati piac eladó-fogyasztóinak, hogy anyagi terheik fogyasztómegtévesztésre alkalmas magatartással ne növekedjenek.

A Tpvt. szerinti határozat elleni jogorvoslati jogot a 83. § biztosítja a Bt. számára, de a határozat kihirdetésekor jogorvoslati jogáról lemondott, ezért a megtámadás joga nem illeti meg.

Budapest, 2004. június 29.